PROnovosti – вся правда о неправде

О том, сколько должно стоить доступное жилье по версии Министра регионального развития строительства.

Для популяризации строительства доступного жилья под Киевом построят 2 экспериментальные улицы по удешевленным проектам. «Мы готовимся к осени построить улицу под Киевом, где покажем 28 технологий, которые позволяют удешевить строительство 1-2-х этажных домиков», – сказал министр.

В.Яцуба уточнил, что доступным можем считаться жилье стоимостью, например, 3 тыс. грн. за кв.м, поэтому нельзя ожидать, что при строительстве такого жилья будет широко использоваться кирпич, керамблоки или дорогостоящий утеплитель.

Итого, по версии Министра, доступное жилье – это собственные небольшие домики с небольшими площадями по цене до 3 тыс.грн. (380$).

За заявлению НБУ, общий объем депозитов в мае увеличился на 2,4% (с начала года – почти на 10%).

Новости хорошие, однако до возобновления кредитования еще очень-очень-очень далеко. Многие говорят, что кредитование возобновится в 2011 году (правда не в прошлых размерах). Я не согласен, думаю, это будет не раньше 2013. Да и в прошлых объемах кредитование вообще возобновится очень нескоро. Хотя, конечно, в нашей стране всегда найдутся самоубийцы, берущие кредит под 25% годовых (когда в Европе – это 3%, а в США – 4-5%). Дураки есть всегда

Украинским гражданам готовят продуктовые карточки. О подготовке к введению карточной системы сообщил на днях министр аграрной политики Украины Николай Присяжнюк. “Я считаю, ничего зазорного, если страна выпустит социальные карточки. Такие карточки есть во всех развитых странах“, – сказал он, уточнив, что задача государства состоит одновременно в защите малообеспеченных граждан и в поддержке товаропроизводителей.

Какой воюпищий ужас! Прямо “Да здравствует СССР”. И где, в какой стране Министр видел продуктовые карточки? В Зимбабве? Там инфляция 10 тыс % и только с помощью таких “пайков” можно прокормить население.

Об экономической составляющей уже просто забудем, полная чушь и уход от рыночной экономики. Но моральный фактор – зачем нужны продуктовые карточки в недоразвитой стране? Опять деньги отмывать? Ужас!

Уже писал о рынке недвижимости. А еще писал год назад конкретно о ценах и сравнивал цены на недвижимость в Украине и в других странах Европы. В целом, хоть прошел целый год, но с своими прошлыми взглядами на рынок недвижимости я согласен и от сказанного не отказываюсь.

По цене. Сложно что-то прогнозировать. Рынок очень заполитизирован, даже если не будет экономических предпосылок к тем или другим ценам, политический фактор может играть большую роль и держать цены.

1. Расчет по цене аренды. Сейчас средняя цена аренды по Киеву 10-12$ за 1 м2. Легко можно посчитать, что 1 м2 при продаже должен стоить 800-1200$ даже на текущий момент. Все, что выше этой цены – это не рыночная цена. Итого, средняя 2х комнатная квартира 45-60м2 при расчете по цене аренды даже на текущий момент должна стоить 50-60 тыс$ в близких к Центру районах – Нижний Печерск, Центральное Голосеево, Шевченковский район. Конечно, таких цен не будет на Липках и в “самом-самом” центре. Там всегда будет дорого – центр один и квартир больше на Институтской не станет. Там всегда цена будет высокой (где-то на 30% выше средней по рынку)

2. Расчет по средней з/п. Средняя заработная плата в Киеве – 3000 грн (согласно отчета Органов Статистики). Согласно моего расчета, цена 1м2 при таком варианте расчета 500-700$ за 1 м2. В средних районах (не центральных и не близких к Центру) – это Дарницкий, Оболонский, Троещина. Логика проста – средней человек с средней з/п не должен претендовать на квартиру в центре, но должен иметь возможность за 5 лет купить квартиру с з/п (имею ввиду чисто совокупный доход, без затрат)

Остальные расчеты очень сомнительные и, как по мне, не показывают реальной картины. Поэтому даже считать не буду.

Как и обещал раньше, коротко глобальные заблуждения и мифы всех прогнозов на рынке недвижимости:

1. Рынок недвижимости Украины не имеет никакого отношения к рынкам недвижимости США, Европы, Японии и других развитых стран. Рынок недвижимости живет своей отдельной жизнью. Почему – не буду останавливаться

2. Отношение аренды к продаже. Да, аренда связана с продажей. Однако, глобальное заблуждение всех прогнозов – цифры и соотношения. До “ипотечного помутнения” аренда к продаже имели соотношение от 1:80 до 1:100. Проше говоря, 80-100 аренд составляют цену продажи. Проверить этот тезис очень просто – открываете Авизо за 2003 год, открываете старые архивы газеты в электронном варианте и смотрите на цену аренды, а потом на цену продажи.

3. Ипотека и рынок недвижимости. Ипотека не будет иметь никакого отношения к восстановлению упавшего рынка недвижимости. Очень глупо и смешно читать, когда пишут подобные фразы “рынок недвижимости восстановится в 2012 году с восстановлением ипотеки”. Почему это так – распишу в следующих заметках.

4. Застройщики и вторичное жилье. Застройщики и рынок вторички – это 2 больших конкурента (если можно так выразится). Они конкурируют между собой за покупателя. Это нужно четко помнить.

5. Реальная средняя з/п и цена квадратного метра. В целом, среднюю з/п и квадратный метр действительно можно связаться по формуле: средняя з/п * 5 лет. На самом деле, это ерунда. Потому что нельзя посчитать реальную з/п в нашей стране. Во-первых, Киев и вся остальная Украина – это 2 большие разницы. Во-вторых, средняя з/п у нас в стране считается через “заднее место” и органы статистики работают через то же “заднее место” В-третьих, никто не знает, сколько платится в конверте и какие реальные доходы имеют граждане. И наконец, очень большое расслоение доходов. 80% граждан Украины получают з/п ниже средней и живут за пределами бедности.

Продолжение следует